Guide Pratique

Des ventes judicaires immobiliĂšres

Une vente judiciaire immobiliĂšre est tout simplement une vente aux enchĂšres d’un bien immobilier devant un tribunal de justice. Elles sont provenues gĂ©nĂ©ralement de 3 sources principales : la saisie immobiliĂšre, la liquidation judiciaire, le partage judiciaire
Ces ventes sont ouvertes au large public. De cette façon tout le monde peut y participer librement. Particuliers comme professionnels.
Tous les types de biens immobiliers peuvent ĂȘtre concernĂ©s (Appartements, maisons, Local professionnel, Garage, parking 
)
La vente se dĂ©roule Ă  la salle des ventes des tribunaux de commerce ou de PremiĂšre Instance dans le ressort duquel se situe le bien dont la vente est envisagĂ©e sous la supervision de l’agent d’exĂ©cution et sous le contrĂŽle du juge de l’exĂ©cution.

 

Comment s’informer ?

 

Les ventes aux enchĂšres sont annoncĂ©es sur Mazadalani. Chaque insertion indique l’identitĂ© des parties, la localisation prĂ©cise du bien Ă  vendre, le montant de la mise Ă  prix, la date et l’heure de la vente, les coordonnĂ©es de l’agent chargĂ© de la vente et le Tribunal dans lequel est ouvert le dossier
Cet agent détient de son cÎté un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.).
La loi n’a pas prĂ©vu la possibilitĂ© de visiter le bien dont la vente est envisagĂ©e.
Montant de la mise Ă  prix
La mise Ă  prix reprĂ©sente la somme d’argent de dĂ©part dans le cadre d’une vente judiciaire d’un bien qui Ă©tait fixĂ© par des experts assermentĂ©e dĂ©signĂ©e par Le PrĂ©sident du tribunal.

 

Comment devenir adjudicataire ?

 

Les ventes aux enchĂšres sont publiques et quiconque a le droit d’y assister Ă  condition que tous les participants devront se prĂ©senter avec sa piĂšce d’identité 
A compter de l’ouverture de l’enchĂšre matĂ©rialisĂ©e par la bougie que l’agent allume, chacun des participants est en mesure de communiquer son offre. 
La derniĂšre enchĂšre emporte adjudication.
 La vente n’est dĂ©finitive qu’aprĂšs un dĂ©lai de 10 Jours, rĂ©servĂ© aux surenchĂšres.

 

Comment surenchÚre ?

 

Bien que l’audience d’adjudication soit en principe terminĂ© et que l’adjudicataire soit dĂ©clarĂ©e propriĂ©taire du bien, il reste possible pour toute personne de formuler une surenchĂšre D’un dĂ©lai Ă  ne pas dĂ©passer 10 jours francs Ă  compter de la date de la vente
D’une part, le montant de l’enchĂšre formulĂ©e, contrairement Ă  l’audience d’adjudication, n’est pas libre : le montant de la surenchĂšre doit ĂȘtre un sixiĂšme de plus que le montant de l’adjudication.
D’autre part, la surenchĂšre ne peut ĂȘtre exercĂ©e qu’une seule fois. Afin d’éviter des adjudications interminables, aucune nouvelle surenchĂšre ne peut ĂȘtre formĂ©e sur la seconde adjudication.
 L’adjudication sur rĂ©itĂ©ration des enchĂšres – dite « folle enchĂšre »
Dans le cas oĂč l’adjudicataire serait dĂ©faillant dans le paiement du prix de vente de l’adjudication, la vente est rĂ©solue de plein droit. DĂšs lors, le bien est remis aux ventes avec pour sa mise Ă  prix initiale.
On parle alors de « folle enchÚre »
L’adjudicataire doit rĂ©gler la diffĂ©rence Ă©ventuelle entre le prix auquel il a Ă©tĂ© dĂ©clarĂ© adjudicataire et le prix de revente sur folle enchĂšre.
Quels sont les frais d’une vente aux enchùres immobilier ?
Les frais de vente comprennent : les frais prĂ©alables, (taxes d’exĂ©cution et frais de publicitĂ©), des droits d’enregistrement
En général, ces frais représentent 3% du prix de vente.

 

Quand payer le prix d’adjudication ?

 

Le montant de l’adjudication doit ĂȘtre rĂ©glĂ© le plutĂŽt possible, la loi ne fixant pas de dĂ©lais particuliers.
Il est cependant tolĂ©rĂ© de rĂ©gler dans les 15 jours de l’adjudication.
Dans le cas oĂč l’adjudicataire ne consigne pas, la vente sera rĂ©solue de plein droit.

 

Comment s’effectue le transfert de propriĂ©té ?

 

L’entrĂ©e en jouissance s’effectue dans le mois de l’adjudication devenue dĂ©finitive une fois le prix et les frais payĂ©s.
L’agent d’exĂ©cution de la vente est seul chargĂ© de procĂ©der Ă  toutes les formalitĂ©s de publication du titre de propriĂ©tĂ©.

 

L’immeuble vendu aux enchĂšres occupĂ©

 

Si le local est vendu vide, l’adjudicataire en prend possession Ă  l’expiration du dĂ©lai de surenchĂšre.
Il se peut que le bien acquis aux enchĂšres soit occupĂ©. Pour le rĂ©cupĂ©rer la procĂ©dure est divisĂ©e en deux phases : l’obtention d’un titre d’expulsion et l’expulsion proprement dite.

  • S’il est occupĂ© par l’ancien propriĂ©taire ou tout occupant de son chef, cette personne devient occupante sans droit ni titre ; si elle refuse de quitter les lieux spontanĂ©ment le jugement d’adjudication constitue un titre exĂ©cutoire permettant de l’expulser.
    • Puisque le saisi est un occupant sans droit ni titre, il doit une indemnitĂ© d’occupation
  • Enfin, si le local est occupĂ© par une personne bĂ©nĂ©ficiant d’un bail antĂ©rieur au commandement de saisie, l’adjudicataire est tenu de respecter les termes du bail comme s’il l’avait consenti lui-mĂȘme.
  •